مسکن؛ تقاضای مصرفی یا تقاضای سرمایه‌ای؟

به گزارش روابط عمومی شرکت سرمایه‌گذاری توسعه نور دنا، بهروز ملکی، کارشناس اقتصادی و مدرس دانشگاه در سلسله نشست‌های شرکت توسعه نور دنا با موضوع «تحلیل اقتصاد مسکن» اظهار کرد: 39 درصد از هزینه‌های خانوارهای ایرانی صرف مسکن می‌شود؛ اختصاص چنین درصدی از هزینه‌های خانوار به مسکن، حکایت از سهم بالای مسکن در اقتصاد خرد و هزینه‌های خانوار دارد. همچنین، بر اساس آمارهای تقریبی، 70 درصد از دارایی خانوارهای ایرانی در املاک سرمایه‌گذاری می‌شود و صنعت ساختمان، 14 درصد از اشتغال در کشور را به خود اختصاص داده است.

او با بیان اینکه بخش دولتی سهم اندکی در سرمایه‌گذاری حوزه مسکن دارد، تصریح کرد: عمده سرمایه‌گذاری‌ها در این حوزه به بخش خصوصی با 97 درصد اختصاص دارد و حتی در پروژه‌هایی همچون مسکن مهر، سرمایه‌‌گذاران اصلی مردم هستند و نه دولت. بنابراین، مسکن یک سرمایه‌گذاری دولتی به‌شمار نمی‌رود.

به گفته ملکی، مهم‌ترین جزء در شاخص قیمت مصرف‌کننده به‌شمار می‌رود؛ به بیانی دیگر، در محاسبه تورم که ضریب اهمیت کالاها و خدمات مصرفی خانوار متفاوت است، اهمیت وزنی مسکن در میان سایر کالاها و خدمات بیشتر است.

او با بیان اینکه مسکن، ارتباط گسترده پیشین با سایر بخش‌های اقتصاد دارد، تشریح کرد: بازار مسکن رتبه ممتازی در شاخص «پیوند پیشین» دارد؛ این شاخص بیانگر آن است که تحرک در فعالیت‌های ساختمانی، نقش بزرگی در تحرک در مجموعه متنوع و فراوانی از بخش‌های تولیدی و خدماتی بالادست دارد  و در نتیجه، رونق در این بخش می‌تواند رونق در بخش‌های پیشین خود همچون صنعت سیمان و فولاد ایجاد کند و در نهایت به رونق اقتصاد منجر شود.

او کم‌ کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت را از دیگر ویژگی‌های مسکن برشمرد و افزود: چنانچه قیمت مسکن تغییر کند، این موضوع بلافاصله در تولید مسکن به‌دلیل زمان‌بر بودن مدت ساخت آن، متجلی نمی‌شود. همچنین مسکن، کالایی بادوام، ناهمگن، سرمایه‌بر، تابع مکان و غیر قابل واردات است.

ملکی با اشاره به رشد اقتصادی از سال 1381 تا 1401 گفت: بهترین دوره رشد اقتصادی در کشور مربوط به دهه 40 می‌شود که دوران طلایی بوده است. از لحاظ اقتصادی، نیمه اول دهه 80 نیز دوره خوبی بوده است. اما از نیمه دوم این دهه، نوسانات در رشد اقتصادی کشور تشدید و در برهه‌هایی نیز بسیار کند و نزدیک به صفر شد. رشد اقتصادی در سال گذشته حدود 4 درصد تخمین زده می‌شود.

او با اشاره به وضعیت نقدینگی طی دو دهه اخیر اظهار کرد: اگرچه رشد نقدینگی طی دو یا سه سال اخیر بالا بوده است، اما نکته قابل توجه افزایش سهم پول از نقدینگی و رسیدن آن به حدود 25 درصد است. وضعیت پولی و اقتصادی کشور در شرایط مساعدی نیست و افزایش نسبت پول به نقدینگی به این معناست که مردم وضعیت اقتصادی کشور را از آنچه که هست، بدتر تخمین می‌زنند. به بیان دیگر، انتظارات تورمی در کشور شیوع یافته و به راحتی تعدیل نمی‌شود و براساس آن، مردم ترجیح می‌دهند از شبه‌پول و سپرده‌های بانکی بکاهند و نقدینگی را در قالب پول بین بازارها جابجا کنند.

او با مدنظر قرار دادن تورم عمومی از سال 1371 تا سال گذشته، گفت: تورم عمومی از سال 97 افزایشی شده است. با توجه به ماندگاری تورم، مواجهه دولت با این پدیده سخت‌تر شده است.

ملکی با اشاره به سهم مسکن در تولید ناخالص داخلی (GDP) عنوان کرد: در صنعت ساخت‌وساز، حدود 5 درصد از تولید ناخالص ملی و در حوزه خدمات که شامل اجاره مسکن، خدمات اجاره‌ای و بنگاه‌های املاک می‌شود، حدود 15 درصد از GDP کشور را به خود اختصاص داده است.

او با بررسی بودجه خانوار در مناطق شهری ایران در سال 1396، خاطرنشان کرد: بررسی درصد سهم گروه‎های مختلف هزینه از متوسط هزینه ناخالص سالانه یک خانوار نشان می‌دهد مسکن، خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها و حمل‌ونقل، به ترتیب در مقام اول تا سوم قرار دارند. در این سال مسکن، 35.5 درصد از هزینه‌های خانوارها را به خود اختصاص داده و تخمین زده می‌شود این عدد در سال جاری به 39 درصد رسیده باشد؛ این در حالی است که در گذشته، سهم مسکن در هزینه‌های خانوار کمتر بوده است.

او با طرح این پرسش که «سهم هزینه مسکن در دهک‌های پایین جامعه بیشتر است یا دهک‌های بالای جامعه؟» اذعان کرد: از آنجا که سهم هزینه مسکن در دهک‌های پایین جامعه بیشتر است، این موضوع به نکته مهم و حساسی در سیاست‌گذاری‌های رفاه و معیشت خانوار تبدیل شده است.

ملکی با بیان اینکه میانگین سهم مسکن در هزینه خانوارهای استان‌های مختلف کشور حدود 38 – 39  درصد است، عنوان کرد: سهم مسکن در هزینه خانوارها در استان‌های تهران و البرز بالاتر از سایر استان‌ها است. در استان تهران، نزدیک 50 درصد هزینه‌های خانوار صرف مسکن می‌شود. این عدد در استان‌های خراسان جنوبی و ایلام به حدود 20 درصد می‌رسد.

او یا بیان اینکه تهران جز متراکم‌ترین شهرهای دنیا طبقه‌بندی می‌شود، گفت: سیاست تراکم در شهر تهران حتما باید با احتیاط تجویز شود. شهرهایی همچون دهلی، بمبئی، سئول در کنار تهران و نیویورک از جمله متراکم‌ترین شهرهای دنیا به شمار می‌روند.

ملکی با اشاره به تراکم جمعیت در شهرهای منتخب در ایران عنوان کرد: کرج متراکم‌ترین شهر کشور به‌شمار می‌رود. تهران، سنندج و خرم‌آباد در رده‌های دوم تا چهارم قرار می‌گیرند. این در حالی است که بندرعباس، اهواز، سمنان و بوشهر کم تراکم‌ترین شهرهای کشور هستند.

او با تقسیم‌بندی تقاضای مسکن به دو بخش تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری، گفت: تقاضا برای مسکن طی دو سال گذشته در کشور، تقاضای سرمایه‌ای و با هدف کسب بازدهی و حفظ قدرت خرید در برابر تورم بوده است. از این موضوع به عنوان موتور محرک رشد قیمت مسکن طی این مدت یاد می‌شود.

ملکی با اشاره به نحوه تصرف خانوارها طی دوره‌ زمانی 1365 تا 1400 ابراز کرد: اگرچه رشد تولید مسکن در کشور بیشتر از رشد تعداد خانوارها بوده است، اما مروری بر نحوه تصرف خانوارها نشان می‌دهد در سال 1365، معادل 78 درصد خانوارها، سکونت ملکی داشته و مالک بوده‌اند؛ این عدد در سال 1400 به کمتر از 60 درصد رسیده و این در حالی است که سکونت استیجاری طی دوره یادشده افزایش داشته و از 11 درصد به بیش از 32 درصد رسیده است.

او با در نظر قرار دادن شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، گفت: این شاخص نشان‌دهنده این است که به ازای هر یک مسکن چه تعداد خانوار وجود دارد. این عدد در کشور و در سال 1395 معادل 1.06 است؛ به بیان دیگر، به ازای هر 100 مسکن، 106 خانوار وجود دارد. این شاخص در قم، در پایین‌ترین میزان قرار دارد و در استان سیستان و بلوچستان با اختلاف، بالاتر از سایر استان‌های کشور و معادل 1.35 است.

او با اشاره به عوامل موثر بر قیمت مسکن اظهار کرد: درآمد و پس‌انداز خانوارها، ساختار جمعیت کشور، نرخ سود بانکی، وام خرید مسکن، طرح‌های شهرداری و دولت، قوانین مالیاتی، تورم اقتصادی، بازار ارز و طلا و بورس، قیمت مصالح ساختمانی، قیمت نفت و حجم پول از جمله عوامل موثر بر قیمت مسکن در کشور است.

او با اشاره به نسبت قیمت مسکن به درآمد سرانه خانوار در تهران، تصریح کرد: در سال‌های 97 و 98 به دلایلی همچون خروج آمریکا از برجام، نه تنها در حوزه ملک، بلکه در سایر دارایی‌هایی همانند بورس، طلا و ارز، رشد‌های بی‌سابقه‌ای تجربه شد. طی سال‌های متوالی، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار بین 10 تا 15 بوده است. این عدد پس از سال‌های یادشده با رشد شتابان به عدد 25 رسید.

ملکی ادامه داد: رشد شتابان قیمت مسکن نسبت به درآمد سرانه خانوار بیانگر این نکته است در شرایطی که درآمد خانوار به اندازه قیمت مسکن افزایش نیافته، افزایش قیمت مسکن ناشی از تقاضای سرمایه‌ای و نه تقاضای مصرفی است.

ملکی با اشاره به رشد قیمت مسکن و P به  Rعنوان کرد: با محاسبه نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به میانگین اجاره‌‌بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان نسبت موسوم به «P/ R» به‌دست می‌‌آید. این عدد نشان می‌دهد آیا بازار مسکن دچار اضافه‌‌پرش قیمت مسکن شده و باید منتظر تخلیه حباب بود یا نه؟

او افزود: این نسبت، همان نسبت معروف «حباب سنج» بازار مسکن است که در مواقع جهش قیمت افزایش و در دوره ثبات نسبی حاکم بر بازار، به تدریج کاهش پیدا می‌کند. اما در حال حاضر با گذشت نزدیک به پنج سال از آخرین دوره جهش قیمت مسکن در پایتخت و به دنبال آن سایر شهرها، همچنان این نسبت در شهر‌های بزرگ بسیار بالاست.

به گفته ملکی، تجارب پیشین ادوار مختلف بازار مسکن نشان می‌دهد یک سیکل کامل به طور متوسط 6 تا 7 سال و نوسانات قیمت مسکن از نوسانات تورم عمومی بیشتر بوده است. همچنین، نوسانات قیمت زمین از نوسانات قیمت مسکن بیشتر است.

او در انتهای نشست شرکت توسعه نور دنا، خاطرنشان کرد: به دلایل مختلفی همچون ریسک، حقوق مالکیت، دانش جامعه نسبت به بازارهای رقیب، مسکن دارایی مسلط خانوارهای ایرانی خواهد ماند.

ملکی افزود: عواملی همچون هرم جمعیتی، عمر اندک مسکن (به دلایل شهرسازی، فنی، اقتصادی و...)، حجم بازارهای رقیب مسکن، بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی، بد مسکنی سرانه زیربنا، تراکم بالاتر از یک خانوار در واحد مسکونی، خانه دوم موید نیاز ساخت حداقل 800 هزار واحد مسکونی در سال است.

به گزارش روابط عمومی شرکت سرمایه‌گذاری توسعه نور دنا، این شرکت از سال گذشته  اقدام به برگزاری منظم نشست‌های تخصصی با کارشناسان اقتصادی و مالی کرده و نشست تخصصی «تحلیل اقتصاد مسکن» نخستین نشست در سال جاری بوده است.